En este trabajo se analiza el esfuerzo fiscal que realizan los municipios guatemaltecos sobre el recaudo de su principal ingreso tributario, el Impuesto Unico Sobre Inmuebles (IUSI). Los resultados del estudio indican que el esfuerzo fiscal municipal es bajo y lejano a su potencial en el caso del IUSI. En gran parte, esta situacion se origina por la subvaloracion de los avaluos catastrales, la cual se produce principalmente por tres razones: i) la alta tasa de descuento que se aplica a los valores comerciales, ii) la escasa capacidad local para realizar los avaluos, que lleva a que la practica comun sean los auto avaluos sin verificacion alguna y iii) el pobre registro de los bienes inmuebles. A su vez, el analisis de la informacion permite afirmar que la recaudacion del IUSI registra una distribucion espacial muy desigual: una alta concentracion alrededor del area metropolitana de la ciudad capital y el resto del pais con un pobre desempeno. Existe un espacio importante para aumentar la recaudacion del IUSI a traves de la optimizacion del registro, la actualizacion de los avaluos, algunos cambios en las regulaciones vigentes y mejoras en la administracion del tributo.